terug naar overzicht

Mededeling staatssteun bij grondtransacties vervallen!

18 mei 2016

onderwerp: Mededeling staatssteun bij grondtransacties vervallen!

locatie: zie Memo staatssteunrecht d.d. 30 juni 2016

Op 18 mei 2016 is de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties vervallen en vervangen door een andere mededeling. In theorie verandert er hierdoor tamelijk veel. In de praktijk valt dat waarschijnlijk reuze mee. In onderstaande memo is een korte uitleg opgenomen.

MEMO STAATSSTEUNRECHT d.d. 30 juni 2016

Per wanneer?

Met de vaststelling van de Mededeling van de Commissie betreffende het begrip “staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU[1] (hierna: “Mededeling Staatssteun”) op 18 mei 2016 is de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties[2] (hierna: “Mededeling Grondtransacties”) vervallen.[3]

Mededeling Grondtransacties

In de vervallen Mededeling Grondtransacties zijn twee procedures opgenomen waarmee staatssteun uitgesloten zou zijn bij verkoop[4] van vastgoed door (decentrale) overheden:

  • via een onvoorwaardelijke biedprocedure en
  • met een voorafgaand aan de onderhandelingen door een onafhankelijk taxateur opgemaakt taxatierapport.

Mededeling Staatssteun

In de Mededeling Staatssteun zijn vier methoden opgenomen om te bepalen of overheidsinstanties marktconform handelen. Grondtransacties en gebiedsontwikkeling hebben in deze Mededeling Staatssteun geen aparte plaats gekregen. De vier methoden gelden er ook voor; ze zijn hieronder in hiërarchische volgorde opgenomen:

  1. transacties op voet van gelijkheid (pari passus);[5]
  2. aan- en verkoop via tenderprocedures;[6]
  3. benchmarking;[7]
  4. andere waarderingsmethoden.[8]

De vier methoden toepassen bij grondtransacties en gebiedsontwikkeling

1e            transacties op voet van gelijkheid

Deze methode is alleen toepasbaar, als een overheidsinstantie zelf investeert. Dat was bijvoorbeeld het geval bij de gemeente Amsterdam, die samen met een aantal woningcorporaties en ING Real Estate/Reggeborgh voor gelijke delen en op hetzelfde moment investeerde in Citynet, een fibre-to-the-home glasvezelnetwerk.[9]

Methode 1 en 2 zijn gelijkwaardig.

2e            aan- en verkoop via tenderprocedures

Deze methode passen we nu ook al toe. Houd in de gaten, dat de Mededeling Staatssteun op veel punten aansluit bij de aanbestedingsrichtlijnen en dat betekent dat er (deels) andere eisen aan de tender worden gesteld, dan onder de vervallen Mededeling Grondtransacties.

3e            benchmarking

Zijn methode 1 en 2 niet bruikbaar, dan kies je voor deze methode.

Deze methode is alleen geschikt, als er vergelijkbare transacties zijn geweest. Bij veel gebiedsontwikkelingen zal het vinden van referenties lastig zijn, omdat projecten vaak in meer of mindere mate uniek zijn en er bovendien vaak sprake is van marktfalen.

4e            andere waarderingsmethoden

Zijn methode 1, 2 en 3 niet bruikbaar, dan kies je voor een andere waarderingsmethode.

Taxatie is een voorbeeld van een andere waarderingsmethode.

Is er veel veranderd?

Nee, bij grondtransacties en gebiedsontwikkeling zul je in de praktijk in de meeste gevallen uitkomen bij methode 2 (tender) of 4 (andere waarderingsmethode, bijv. taxatie). Wat is er dan wel anders? Onder de Mededeling Grondtransacties mocht je kiezen tussen tender of taxeren. Dat mag nu niet meer: taxeren mag pas, als een tender niet kan. Een ander verschil zijn de voorwaarden voor de tender die in de Mededeling Staatssteun zijn opgenomen.

Tot slot, is het goed om altijd het doel van waarderingsmethoden in het staatssteunrecht in de gaten te houden. Dat was, is en blijft marktconformiteit bepalen. De waarderingsmethoden zijn dus instrumenten om vast te stellen of overheidsinstanties marktconform handelen. Er zit dan ook weinig anders op dan bij gebruik van de vier methoden kritisch te blijven en je dossier tijdig staatssteunproof te maken!

 



[1] http://ec.europa.eu/competition/state_aid/modernisation/notice_of_aid_nl.pdf

[2] PbEG 1997, C 209, p. 3.

[3] Zie Mededeling Staatssteun, punt 229.

[4] In de praktijk werd deze mededeling ook toegepast bij andere vastgoedtransacties, zoals aankoop, erfpacht en (ver)huur.

[5] Onder transactie op voet van gelijkheid wordt een transactie verstaan die ‘op dezelfde voorwaarden (en dus met dezelfde risico- en beloningsgraad) plaatsvindt voor overheidsinstanties en particuliere marktdeelnemers die zich in een vergelijkbare situatie bevinden’, Mededeling Staatssteun, punt 86. Pari passu-transacties worden besproken onder de punten 86 – 88 van deze mededeling.

[6] The sale and purchase of assets, goods and services (or other comparable transactions) trough competitive, transparent, non-discrimatory and unconditional tenders wordt besproken onder de punten 89 – 96 Mededeling Staatssteun.

[7] Benchmarking wordt als volgt omschreven: ‘om te bepalen of een transactie marktconform is, kan deze worden beoordeeld in het licht van de voorwaarden waarop vergelijkbare transacties door vergelijkbare partijen in vergelijkbare situaties hebben plaatsgevonden’, Mededeling Staatssteun, punt 98. Benchmarking wordt besproken onder de punten 98 – 100 van deze mededeling.

[8] Een andere waarderingsmethode kan een taxatie zijn. Zie Bridge!, digitale publicatie van Europa decentraal i.o.v. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mei 2016, p. 55, onder punt 10. Zie https://www.europadecentraal.nl/bridge/. Het rapport is openbaar en kan worden opgevraagd bij Europa decentraal.

De bepalingen over andere waarderingsmethoden zijn opgenomen onder de punten 101 – 105 Mededeling Staatssteun.

[9] Zie ECLI:NL:RBAMS:2006:AX9229 (kort geding UPC), Hof A’dam ECLI:NL:GHAMS:2007:AZ6508 (hoger beroep UPC) en C53/2006.

terug naar overzicht